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부동산 매거진/부동산 경매3

부동산 경매 권리분석 임차권 (대항력, 우선변제권, 소액임차인) 임차인의 대항력 임차인의 대항력은 전입신고와 점유라는 두 가지 요건이 동시에 모두 충족되어야 성립합니다. 임차인의 대항력은 주민센터에 전입신고를 하고, 해당 건물을 점유한 다음날 새벽 0시부터 생깁니다. 전입신고와 이사의 순서에 상관 없이 가장 나중에 한 행위를 기준으로 다음날 0시부터 대항력이 생깁니다. 보통 본인 외에 이사 날짜를 정확히 알기 때문에 전입신고일을 기준으로 대항력 발생 시점을 판단하게 됩니다. 다만, 주의해야할 점이 있습니다. 중간에 다른 곳으로 이사를 가면 효력이 사라지고, 전입신고를 다시 해버리면 그다음 날 다시 새로운 대항력이 부여됩니다. 선순위 임차인이 대항력이 있으면, 낙찰자는 임대차 계약에 명시된 집주인의 권리와 의무를 이어 받습니다. 임차인의 전입신고일 확인 방법은 주민센터.. 2023. 2. 10.
부동산 경매 권리분석 가등기, 담보가등기, 환매특약등기 비교 본등기 전에 하는 '가등기' 가등기는 본등기를 할 요건을 갖추지 못했을 때, 본등기의 순위를 보전하기 위해 임시로 하는 등기를 말합니다. 어떤 상황에서 가등기를 하게 되는지 알아봅시다. 우리(매수인)가 아파트를 매매할 때 계약금을 지불하고 잔금은 몇 달 뒤에 지불하기로 했다고 가정해 봅시다. 우리는 잔금을 치르지 않은 상태이기 때문에, 집주인(매도인) 입장에서는 우리에게 소유권을 넘겨줄 리가 만무합니다. 그런데, 매수인의 입장에서는 불안함을 떨칠 수 없습니다. 집주인이 이중매매를 하면 어쩌나 걱정도 되고, 혹시 문제가 생기면 모든 금액을 배상받을 수 있을지 걱정이 많을 것입니다. 이처럼, 본등기는 할 수 없지만 나중에 본등기를 할 것을 대비해서 임시로 하는 등기를 가등기라고 합니다. 본등기에는 소유권 이.. 2023. 2. 8.
부동산 경매 권리분석 전세권, 주택 입찰자의 필수 확인 사항 토지와 건물에 별도 전세권 설정 전세권은 전세금을 내고 타인의 부동산을 점유하고 사용 수익할 수 있는 권리(물권)입니다. 전세권이 설정되면, 집주인이 보증금을 돌려주지 않는 경우에 경매를 신청할 수 있습니다. 전세권 등기를 해두면, 우선변제권이 인정됩니다.우리가 건물을 임차할 때, 건물에 대해서만 전세권을 설정하는 경우가 있습니다. 그러나, 토지와 건물은 분명하게 서로 다른 자산입니다. 여러분이 임차를 하면서 보증금을 내고 건물에만 전세권을 설정해두었다고 가정을 해봅시다. 만약, 해당 건물이 경매로 넘어가게될 경우에 여러분은 건물에 대한 배당금만을 받기 때문에, 보증금 전체가 아닌 일부 금액만을 돌려받게 되는 것입니다. 전세권을 설정하기 위해서는 2가지의 요건이 필요합니다. 1) 전세금을 내야하고, 2).. 2023. 2. 8.